Ingeniero en sistemas de información. Estrategias con opciones en la bolsa argentina. Planilla EPGB Agente Productor N° 1309 CNV
Santa Fe, Argentina
Joined June 2010
- Tweets12.8K
- Following1K
- Followers21.5K
- Likes32K
Guille Cuttela retweeted
🚀 ¡4ª adquisición del $REIT !
📍 Bellini Esmeralda, Retiro.
• USD 1.762/m², debajo del costo de reposición.
• 8,34% de renta anual en dólares.
• Philips y Top Rentals como inquilinos.
• 17,2% de descuento sobre publicación.
¡Seguimos comprando valor!
Estamos muy contentos de anunciar la cuarta adquisición del REIT: excelentes oficinas en el edificio Bellini Esmeralda, ubicado en Esmeralda 910, en el barrio de Retiro, una de las zonas corporativas más prestigiosas de la Ciudad de Buenos Aires.
Datos clave de la operación:
* Activo: oficinas comerciales en el edificio Bellini Esmeralda
* Ubicación: Esmeralda 910, Retiro, CABA
* Pisos: 1.º y 2.º
* Superficie total: 612,84 m²
* Cocheras: 6
* Estado: muy bueno
* Amenities del edificio: pileta, gimnasio, sauna, SUM, salas de reuniones y seguridad 24 horas
* Precio original de publicación: USD 1.450.000
* Precio de compra: USD 1.200.000
* Descuento sobre publicación: 17,2% (USD 250.000)
* Valor asignado a las cocheras: USD 20.000 cada una (USD 120.000 en total)
* Precio atribuible a las oficinas: USD 1.080.000
* Valor del m² de oficinas: USD 1.762, muy por debajo de lo que estimamos que costaría construir hoy un producto de características similares.
* Inquilinos: Philips y Top Rentals
* Renta mensual: USD 8.750
* Renta anual: USD 105.000
* Cap rate bruto: 8,75% anual
Costos de adquisición:
* Impuesto al sello: 1,75% (USD 21.000)
* Honorarios de escribanía: 0,60% (USD 7.200)
* Gastos varios de escritura: 0,57% (USD 6.905)
* Comisión inmobiliaria: 2% (USD 24.000)
* Costos totales: 4,93% — USD 59.105
* Inversión total (precio de compra + gastos): USD 1.259.105
* Cap rate bruto sobre la inversión total: 8,34% anual
Contratos de alquiler:
Las oficinas se encuentran alquiladas a Philips, una de las marcas internacionales más reconocidas del mundo, y Top Rentals, empresa líder en alojamiento corporativo y alquileres flexibles con 10 años de trayectoria.
El contrato de Philips fue originalmente pactado por 8 años, con vencimiento el 31 de agosto de 2030 y posibilidad de extenderse hasta 2034. Esto significa que adquirimos un activo con aproximadamente cuatro años de contrato por delante, con posibilidad de extenderlo por otros cuatro años. Además, al momento de la renovación, el alquiler se actualiza a valores de mercado, permitiendo capturar potenciales incrementos en la renta.
Por su parte, Top Rentals cuenta con un contrato vigente hasta agosto de 2029, por lo que restan aproximadamente tres años de alquiler contractual.
De esta manera, adquirimos una propiedad con dos inquilinos corporativos y contratos de largo plazo, que aportan previsibilidad a los ingresos del REIT.
Ubicación y potencial de valorización:
El edificio se encuentra a dos cuadras de Plaza San Martín, en pleno Retiro, una de las zonas corporativas más tradicionales de Buenos Aires.
A pocas cuadras se está llevando adelante la recuperación del histórico Plaza Hotel, mediante una inversión de aproximadamente USD 150 millones en hotelería de lujo, residencias de alta gama y gastronomía, con finalización prevista para 2029.
Consideramos que estas inversiones contribuirán a revitalizar la zona y favorecerán la valorización de los inmuebles cercanos.
Nuestra estrategia:
Seguimos ejecutando la estrategia del REIT: adquirir propiedades en ubicaciones estratégicas de Buenos Aires, a precios atractivos, con inquilinos de primer nivel, renta desde el primer día y potencial de apreciación del capital.
En este caso combinamos Retiro + edificio Bellini Esmeralda + oficinas a USD 1.762 por m² + Philips y Top Rentals como inquilinos + contratos de largo plazo + 17,2% de descuento sobre publicación + 8,34% de cap rate sobre la inversión total.
Una operación que combina un precio de adquisición atractivo, renta inmediata en dólares, previsibilidad contractual y potencial de valorización a largo plazo.
Guille Cuttela retweeted
Si sentís que Argentina está cara en dólares, lo que estás sintiendo tiene nombre y tiene serie. Se llama tipo de cambio real, TCR, y el BCRA lo publica todos los días.
En criollo. El tipo de cambio nominal es cuántos pesos vale un dólar. El tipo de cambio real compara ese número con los precios de acá y los de afuera. Si el dólar sube 10% y los precios en pesos suben 10%, en términos reales no se movió nada. Si el dólar queda quieto y los precios suben, el peso se apreció y Argentina se puso más cara en dólares. El índice del BCRA (ITCRM) mide eso contra una canasta de socios comerciales. Más bajo quiere decir un peso más apreciado.
La serie, con base 17/12/2015 igual a 100 (BCRA, ITCRM diario). Al 16/10/2026 el índice estaba en 85,42 , dato provisorio porque el BCRA completa la inflación no publicada con proyecciones del REM. Estaba en 87,95 el 14/04/2025, cuando arrancaron las bandas cambiarias y en 94,30 el 31/12/2025. El promedio desde 2003 es 118,6. El mínimo es 65,88, del 16/07/2001, en plena convertibilidad. El máximo es 208,43, del 25/06/2002, en plena crisis del 2001.
Con esos cuatro puntos la respuesta a "¿está caro el dólar?" es un "depende con qué lo compares".
El peso está más apreciado que en diciembre de 2015 y bastante más apreciado que el promedio desde 2003 (recordemos que casi que vivimos en crisis estos años). Lógicamente está muy lejos del mínimo de 2001. Entre el inicio de la banda y hoy el índice bajó de 87,95 a 85,42, o sea que el peso se apreció un poco más en el año y medio de régimen nuevo.
Qué significa depende de tu caso particular. Si viajás, el exterior te resulta más barato que en más del 90% de los días desde 2003. Si exportás, cada dólar que traés compra menos pesos que en el promedio de la serie y tu competitividad depende más de tus costos que del tipo de cambio. Si ahorrás, la pregunta es qué pasa con tu dinero si el índice vuelve hacia el promedio o si sigue bajando, y cuánto de tu cartera está apostando a uno u otro camino.
ALT TCR Arg - Nau Bernués
Guille Cuttela retweeted
Si, me voy comprado con 1 palito de bulls de calls, que sea lo que tenga que ser. lunes vale 400k o 3m esta posicion. Son a enero asi que no van a valer 0 si gana Lula y explotan para arriba si gana bolsonaro
Guille Cuttela retweeted
Como bien nos marca @Adrian_Wibly el techo del MEP siempre coincidió con el fixing de dolar link!
Guille Cuttela retweeted
Chouza, está muy claro como bajó el RP en esa elección, cuando justamente venía de 1400 por el buen resultado de la oposición en Provincia.
Llegar al promedio de la región no es fácil lamentablemente porque tenemos un pasado que nos condena.
Si sos un fondo y vas a destinar una parte a bonos de países emergentes, y tenés bonos que rinden parecido en un país sin pasado defaulteador, donde ponés la plata?
Habrá que esperar mas tiempo, o no se dará nunca, no tengo idea.
Pero Julia, fijate en cualquier curva de bonos, si querés en pesos. En todos los casos pasa lo mismo.
Mirá las diferencias de rendimientos entre bonos que vencen en este mandato y los que no.
Fijate las tasas forward.
Nadie piensa que a este gobierno se le complicarían los pagos, el RP alto es por miedo a lo que pueda venir.
Si la reelección estuviera asegurada sería mucho más bajo, lo único que falta es estar discutiendo eso...
