Pau Marí-Klose

¿Alquilan más caro los propietarios con varias viviendas? Con los microdatos del Panel de Hogares IEF/AEAT* comparamos las viviendas de hogares con dos o más en alquiler con las que tienen solo uno. Vemos cuánto cambia el precio, a qué responde y qué parte del encarecimiento del alquiler se asocia a ello. 1️⃣ Una prima de precio significativa, y que crece desde 2019 → Frente a viviendas equivalentes de monoarrendadores en la misma sección censal, la diferencia pasa del 0,8% en 2019 (no significativa) al 3,5% en 2023. → Crece con el tamaño de la cartera: del 1,3% con dos viviendas al 4,5% con cinco o más. → Siguiendo la misma vivienda en el tiempo, la prueba más exigente, el precio de las de multiarrendadores sube entre un 3,1% y un 4,0% más entre 2019 y 2023. → Ojo: la prima mide la distancia entre dos grupos en torno a un precio de mercado que se forma, precisamente, con lo que cobran unos y otros. 2️⃣ Responde más al perfil del arrendador que a su poder de mercado local → Es mayor cuando la cartera se reparte entre varios municipios (2,8%) que cuando se concentra en uno (1,5%), y negativa (−3,8%) si todas las viviendas están en la misma sección censal. Lo contrario de lo que cabría esperar con poder de mercado. → Se nota al renovar el contrato: el precio sube un 5,2% de media en multiarrendadores y un 3,8% en monoarrendadores. La distancia solo es significativa desde cuatro viviendas, y antes de la renovación ambos grupos evolucionan en paralelo. → El patrón encaja mejor con una gestión más sistemática de los precios en carteras amplias (actualizar antes la renta, seleccionar al inquilino, negociar al renovar) que con influir sobre el precio de un barrio. 3️⃣ Su peso en el encarecimiento total es acotado → Descomponemos la subida del precio medio del alquiler 2019-2023 en dos partes: cambios en las viviendas y sus arrendadores (tamaño, zona, antigüedad, tipo de arrendador) y el mayor precio que paga el mercado por las mismas características, prima incluida. → La mayor parte viene de lo segundo: una revalorización general del alquiler, coherente con la escasez de oferta frente a la demanda. → A los multiarrendadores se asocia algo menos de una quinta parte de la subida, casi toda por el aumento de su prima, ya que su peso en el parque apenas ha cambiado. *Aislamos 788.033 viviendas por año, 2019-2023. La fuente recoge rentas declaradas por personas físicas en régimen fiscal común: no incluye País Vasco, Navarra, sociedades ni parque público. El informe completo: esade.edu/ecpol/es/publicaci…